Para pedir responsabilidades habrá que diferenciar entre los vicios constructivos, imputables a los agentes que intervinieron en la construcción de la edificación, y los vicios ocultos, a cuyo saneamiento está obligado el vendedor del inmueble, siempre que se cumplan una serie de requisitos.

Antes del año 1.999, las posibles reclamaciones de los desperfectos constructivos estaban regulados en el artículo 1.101 y concordantes del Código Civil, como los artículos 1.484 y 1.475, de los que se deriva la responsabilidad contractual, sin embargo, en el año 1.999 se aprobó la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, regulando de forma expresa los aspectos esenciales del proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.

Con la entrada en vigor de esta norma específica, la responsabilidad de los agentes que intervienen en la edificación se ha regulado de la siguiente manera, estableciendo tres plazos de garantía diferentes para tres tipologías de daños o vicios en la edificación.

Así, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra (licencia de primera ocupación), sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

c) Durante un año, el constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Ahora bien, es necesario distinguir entre los plazos de garantía (los tres plazos expuestos) que establece el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, y el plazo de prescripción de la acción que establece el artículo 18 de la misma Ley. Es decir, los diferentes daños, vicios constructivos o desperfectos deben manifestarse dentro de los 3 plazos citados y una vez acreditados esos daños dentro del plazo de garantía que corresponda, el titular de la cosa garantizada posee dos años más para ejercitar la acción nacida en plazo, de modo que, conocido el daño o desperfecto, el titular de lo garantizado no podrá esperar más de dos años para ejercitar la acción de reclamación.

En estos términos está redactado el artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación:

Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Al tratarse de un plazo de prescripción, tal y como dispone nuestro Código Civil, podrá ser interrumpido antes de interponer la correspondiente demanda, con una reclamación extrajudicial del que consideramos responsable mediante cualquier requerimiento válido mediante burofax, carta certificada o similar.

En el Bufete GÓMEZ MORALES ABOGADOS tenemos una amplia experiencia en este campo del derecho y estamos a su disposición para analizar su situación y darle presupuesto sin compromiso.

Almería, a 26 de Septiembre de 2017.

Con esta Sentencia, nuestro Tribunal Constitucional le “pasa la pelota” al legislador para que modifique esos artículos en el sentido apuntado, es decir, el legislador deberá modificar los artículos señalados –que son los que configuran la base imponible del impuesto- de manera que establezca la posibilidad al contribuyente de demostrar que entre la adquisición y la transmisión del inmueble no existió incremento de valor alguno, y por tanto la base imponible sería negativa.

Estaremos atentos a ver en qué términos será redactado para redactar un nuevo post sobre este controvertido impuesto.

Efectivamente, con la regulación actual, siempre que apliquemos el artículo 107 del TR de la Ley de Haciendas Locales nos saldrá un incremento de valor del inmueble por el mero hecho de haber sido poseedor del mismo durante un periodo de tiempo de entre 1 y 20 años, sin embargo, para acudir a la aplicación del artículo 107, previamente se tendrían que producir el supuesto de hecho regulado en el artículo 104, esto es, el incremento de valor del terreno.

Esta nueva Sentencia del Tribunal Constitucional, viene a reforzar de forma definitiva el criterio que vienen manteniendo casi todos los Juzgados y Tribunales de España. Por ejemplo la Sentencia de 28 de Marzo de 2.017 del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 2 de Almería, en procedimiento defendido por este despacho, que fue la primera Sentencia ganada en la provincia de Almería sobre plusvalía municipal con transmisión a pérdidas, como puede leer en el siguiente enlace:

http://www.lavozdealmeria.es/Noticias/126945/4/El-ayuntamiento-de-Níjar-es-el-primero-que-tiene-que-devolver-una-plusvalía

Les recuerdo que son susceptibles de ser anuladas las liquidaciones de plusvalía donde se haya transmitido a pérdidas, incluso en los casos que estén abonadas, siempre que no hayan transcurrido 4 años desde que se abonaron.

Desde Gómez Morales Abogados les invitamos a que pidan cita para que estudiemos –sin coste alguno- si procede o no recurrir su plusvalía o solicitar la devolución de la plusvalía pagada en su caso, siempre que no hayan transcurrido 4 años desde su abono.

Guillermo Gómez Morales
Abogado

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