El nuevo método elegido por la Junta de Andalucía, ha sido el “Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.”

Téngase en cuenta que ese método viene avalado por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 3.ª, Sección 2.ª) de 7 de diciembre de 2011, fijando la siguiente doctrina legal: «La utilización por la Administración Tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (“Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores , por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse» («B.O.E.» 8 marzo 2012).

Es decir, la Administración no viene obligada a justificar que el valor de tasación es coincide con el valor real de la transmisión (base imponible del impuesto).

Ahora bien, por un lado, el Tribunal Supremo exige la visita del técnico al inmueble valorado con independencia del método elegido por la Administración por lo que se abre una nueva vía de recurso contra este método y además, ese valor deberá ajustarse a la legislación hipotecaria, de manera que si de la revisión del expediente administrativo resulta que ha habido cualquier defecto formal (es habitual que ocurra) se podrá recurrir con muchas posibilidades de éxito. Y, en el caso de que esté correctamente utilizado dicho método, siempre nos quedará acudir al procedimiento de Tasación Pericial Contradictoria para combatir el expediente de comprobación de valores y la liquidación complementaria derivada del mismo.

Por tanto, no lo dude, si le notifican una comprobación de valores y liquidación complementaria llame a GM Abogados. Probablemente, podremos conseguir que sea anulada.

Fdo.: Guillermo Gómez Morales.

La Constitución Española regula en su artículo 33 lo siguiente:

“1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.”

Se refiere expresamente a la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 y a su Reglamento de 26 de abril de 1957, así como a otras leyes que regulan la expropiación como por ejemplo la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía en sus artículos 114 a 122.

La expropiación forzosa puede realizarse por la vía ordinaria o por la vía de urgente, en este último caso debe ser expresamente declarado, lo que dará derecho a la Administración a ocupar la propiedad de forma rápida, teniendo que poner a disposición del expropiado el justiprecio en la cantidad que estima la Administración, sin perjuicio de que posteriormente continúe el procedimiento con la hoja de aprecio del expropiado, que deberá luchar por conseguir una cantidad económica que se acerque al valor real de lo expropiado.

El procedimiento de expropiación tiene varias fases: declaración de utilidad pública o interés social, acta previa de ocupación, hoja de aprecio del interesado, acta de ocupación, hoja de aprecio de la beneficiaria, en su caso, no aceptación del justiprecio cuando no existe acuerdo con la Administración, en cuyo caso habría que acudir al Jurado Provincial de Expropiación y finalmente si la resolución del Jurado no es satisfactoria se podría acudir a la vía judicial.

En todas las expropiaciones, lo primero que debe hacerse es una tasación por un experto en expropiaciones, esto es, un tasador que valore todos los conceptos admitidos por la ley y la jurisprudencia que sean susceptibles de valoración en una expropiación y no solo el valor del bien en sí, lo que dará una cantidad muy aproximada al máximo por el que se podrá discutir en el procedimiento.

Con independencia de la cantidad económica que finalmente se obtenga, existe la posibilidad de revertir la situación, si el destino para el que el bien expropiado iba destinado según la declaración de interés público de la Administración -o documento público similar donde se fije la necesidad de expropiación-, finalmente no se ha sido el destino fijado. En ese caso se podría ejercitar el derecho de reversión que iría destinado a recuperar la propiedad del bien expropiado.

Para conseguir una defensa de sus derechos en un procedimiento de expropiación es fundamental contar con el asesoramiento de profesionales, tan pronto como tenga conocimiento de verse en esta situación por la importancia de los plazos y de las actuaciones a realizar en cada momento del procedimiento.

En GM Abogados somos expertos en procedimiento de expropiación forzosa y contamos con tasadores colaboradores expertos en expropiaciones.

Almería, Noviembre de 2018.

Fdo.: Guillermo Gómez Morales

Y ello, porque así lo determina la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de Junio de 2018, que fija como doctrina que:

“El método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo”.

Añade que la aplicación de ese método de comprobación:

“no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no”, así como que “la aplicación de tal método para rectificar el valor declarado por el contribuyente exige que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral”.

Y además, deja claro a quién corresponde la carga de la prueba en este terreno:

“el interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia”.

Por tanto, el Tribunal Supremo exige una comprobación directa del inmueble, esto es, la visita del perito, para que quede justificado que el valor resultante de los coeficientes es el correcto, porque uno de los problemas que plantea el método de coeficientes sobre el valor catastral es que la Administración valora el inmueble sin visitarlo. Para el contribuyente, la indeterminación de la valoración es total. Lo que recibe es un documento en el que, con complejas explicaciones técnicas, se le viene a decir que a su inmueble le corresponde un coeficiente X, y que el valor catastral se va a multiplicar por dicho coeficiente, por lo que la indefensión es absoluta, ya que el contribuyente no sabe por qué se le aplica dicho coeficiente.

Este método es tan injusto que valora del mismo modo inmuebles que están en el mismo edificio, sin importar si uno ha sido reformado o no.

Y lo fijado por el TS cobra aún más importancia en los casos en los que la descripción catastral no se ajusta a la realidad o en casos en que existen una serie de desperfectos constructivos a la fecha de adquisición del inmueble que obliga a la Administración a realizar una valoración “in situ”, valorando las reales y verdaderas circunstancias del inmueble.

Si ha recibido una liquidación complementaria dentro de un procedimiento de comprobación de valores, comprobación limitada o cualquier otro, por el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados o el impuesto sobre sucesiones y donaciones, le animamos a que contacte con el bufete GM Abogados, somos especialistas en estos asuntos y esteramos encantados de darle un presupuesto previo sin compromiso.

Fdo.: Guillermo Gómez Morales.