¿Qué problema suponen?
Pues si la entidad bancaria te exige la contratación de un seguro de Vida durante la duración de la hipoteca 15, 20 o 25 años y se abona por adelantado, incorporado a la hipoteca supone un coste adicional en la comisión de apertura y los intereses

Considerado una práctica abusiva
El banco puede obligar a suscribir un seguro de vida como condición de dar una hipoteca, lo que la ley prohíbe es imponer que tenga que contratarlo con una empresa de su grupo, porque supone un claro perjuicio al consumidor.

Hay numerosa jurisprudencia al respecto:
Sentencia CIVIL Nº 724/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 347/2017 de 27 de Diciembre de 2018:
“La sentencia de instancia ofrece respuesta a la reclamación efectuada por el demandante a recuperar el importe de la prima única no consumida de los contratos de seguro suscritos con motivo de la firma de un préstamo hipotecario que tenían por objeto, respectivamente, la cobertura para caso de fallecimiento… …reclamar el extorno del importe de la provisión matemática del seguro de vida al entender que ‘si no se devuelve la parte de prima única no consumida o la provisión matemática, se produciría un perjuicio injustificado que supone una actuación contraía a las exigencias de equilibrio y de la buena fe contractual

Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 12 de Zaragoza núm. 1710/2021, de 28 de agosto de 2021(JUR
2021\294892)
Declaró nulo un seguro de vida de 20 años por obligar al usuario a la contratación del seguro de vida con la Entidad Banco Sabadell o empresas de mismo grupo.

¿Qué puedo recuperar?

Habitualmente se recupera la prima del periodo no consumido, y adicionalmente se condena al banco a devolver a su cliente el exceso de coste sobre el precio de mercado, los intereses remuneratorios y los intereses legales desde la suscripción del seguro.

En virtud de las sentencias ya consolidadas contra La Caixa, BBVA y Banco Sabadell, es posible también formular reclamación extrajudicial. Si esta es tu circunstancia como si no, tanto en Gómez Morales Abogados como en Lex Iberia Servicios Jurídicos podremos atenderles como abogados expertos en derecho hipotecario, pide cita online o llámanos: 950 049 583  y recibe un asesoramiento completo sobre tu caso.

Estos procedimientos de ejecución hipotecaria han ido decantándose en los últimos tiempos a favor del deudor en multitud de sentencias de Juzgados y Audiencias de toda España, debido principalmente a la doctrina fijada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en aplicación de la Directiva Europea 93/13/CEE, normativa que los Tribunales españoles venían incumpliendo hasta la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social, que ha venido a establecer más garantías de defensa para el consumidor en los procedimiento de ejecución dineraria y especialmente en los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Estas garantías fijadas por la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, se concretan en poder declarar de oficio la nulidad de cláusulas abusivas establecidas en los contratos, en el seno de los procedimientos de ejecución.

Así, la Sentencia de 13 de mayo de 2013 del TJUE, hace síntesis de su doctrina sobre cláusulas abusivas y recuerda que según el artículo 6 de la Directiva, las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor; lo que es norma imperativa que debe ser aplicada por el juez de oficio, tan pronto disponga de los elementos de hecho y de derecho necesarios. Sobre la base de los principios de equivalencia y efectividad, la sentencia afirma; “de ello se deduce que, cuando el juez nacional sea competente, según las normas procesales internas, para examinar de oficio la validez de un acto jurídico en relación con las normas nacionales de orden público, también deberá ejercer esa competencia para apreciar de oficio, a la luz de los criterios enunciados por la Directiva, el carácter abusivo en su caso de una cláusula contractual comprendida en el ámbito de aplicación de ésta”. Y continúa; “el artículo 6, apartado 1 de la Directiva debe interpretarse en el sentido de que no permite al juez nacional, cuando haya determinado el carácter abusivo de una cláusula penal en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, limitarse a moderar el importe de la pena contractual impuesta por esa cláusula al consumidor, como le autoriza el Derecho nacional (artículo 1154 del Código Civil), sino que le obliga a excluir pura y simplemente la aplicación de dicha cláusula al consumidor.”

En esta línea, la mencionada Ley reforma el art 557 de la Ley de Enjuiciamiento Civil añadiendo un apartado 7 a los motivos de oposición a la ejecución fundada en títulos no judiciales, tal es, “que el título contenga cláusulas abusivas”.

La Ley nacional de consumidores y usuarios establece que se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. Y añade que, el carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa.

Además, en todo caso son abusivas las cláusulas que:

a) vinculen el contrato a la voluntad del empresario,
b) limiten los derechos del consumidor y usuario,
c) determinen la falta de reciprocidad en el contrato,
d) impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba,
e) resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato,
f) contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.

De todo lo anterior, se concluye que existen multitud de cláusulas abusivas en contratos de préstamo, tales como cláusulas suelo, cláusulas de vencimiento anticipado, intereses de demora abusivos, avalistas, titulización del préstamo etc… que en procedimientos de ejecución dineraria deberán ser examinados de oficio por el juzgador, lo que dará pie al ejecutado a oponerse a este tipo de procedimientos en cualquier momento procesal del mismo si no hubiesen sido examinadas las cláusulas abusivas que en su caso contengan.

Por tanto, aun habiendo transcurrido el plazo de oposición otorgado al deudor en procedimientos ejecutivos, siempre estaremos en plazo de presentar una oposición extraordinaria o incidente extraordinario de nulidad.

En GM Abogados somos especialistas en ejecuciones hipotecarias por lo que animamos a quien se encuentre en esta situación a ponerse en contacto con nosotros.

Fdo.: Guillermo Gómez Morales.

Es por ello que el Tribunal Supremo en esta última Sentencia vuelve a indicar que el propio Banco de España tiene unas tablas comparativas distinguiendo entre créditos al consumo y tarjetas revolving, siendo que esta última solo existe desde el año 2010 en adelante.

En consecuencia, las tarjetas contratadas con anterioridad a esa fecha deberán ser comparadas con los préstamos al consumo, cuyos tipos de interés estuvieron siempre por debajo del 10%.

Lo que ocurre en la presente Sentencia es que el consumidor no aportó en el periodo de prueba la tabla del Banco de España y por tanto solo se pudo tomar en consideración la prueba aportada por la entidad financiera.

En definitiva, a día de hoy, cualquier tarjeta de crédito revolving contratada con anterioridad a 2010 cuyo tipo de interés se encuentre por encima del 15% puede ser considerado usurero y en consecuencia deberán devolverle todas las cantidades que excedan del principal.

No dudes en ponerte en contacto con Nosotros, teléfono: 950 049 583 o en nuestro formulario de contacto:

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Reclamaremos el dinero que es tuyo.

La Ley 10/2022, de 14 de junio, publicada recientemente en el Boletín Oficial del Estado (BOE), recoge ciertas modificaciones en la Ley De Propiedad Horizontal, dándole a las comunidades mayor capacidad de actuar frente a la morosidad, que se traduce en que las comunidades de vecinos tendrán la posibilidad de privar temporalmente a los propietarios morosos del uso de ciertas instalaciones comunes, en concreto, aquellas que se consideren no indispensables, habitualmente destinadas al ocio y recreo, como pueden ser la piscina, las zonas infantiles de recreo, gimnasios o jardines.
Esta privación no podrá afectar a la habitabilidad del inmueble, por ejemplo no se puede privar el uso del ascensor, debe ser una medida temporal que no sea desproporcionada o abusiva.

Ante la duda, le recordamos que en Gómez Morales somos abogados expertos inmobiliarios.

Al hilo de esto, pocos días antes de la aprobación de esta ley, una sentencia del 25 de mayo, recogida por Europa Press, del Tribunal Supremo, estimó el recurso que presentó una comunidad de propietarios, considerando válido el acuerdo de una comunidad de propietarios en Mallorca que prohibía el uso de la piscina y la barbacoa a los propietarios de garajes que no dispongan de vivienda en el complejo.

Si usted sufre alguna de estas circunstancias o desea exponernos su caso concreto, solicite cita online o consúltenos en el teléfono: 950 049 583

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) el 27 de Enero, dictó sentencia declarando que, la normativa fiscal española que obliga a los residentes fiscales españoles a declarar sus bienes o derechos situados en el extranjero, mediante el modelo 720, infringe el derecho comunitario.

Esta obligación venía impuesta por la Ley 7/2012 del 29 de Octubre, y en la que en noviembre de 2015, la Comisión Europea alertó a las autoridades españolas sobre la incompatibilidad de algunos aspectos con respecto al Derecho de la Unión Europea, y en 2019, la Institución Comunitaria interpuso ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea un recurso de incumplimiento contra España y cuya sentencia ha sido dictada ahora, dando la razón a la comisión, por entender que vulnera el principio de libre circulación de capitales en el territorio de la Unión, resaltando que “los efectos que se derivan del incumplimiento, son de tal gravedad que van mas allá de lo necesario para garantizar la eficacia de los controles fiscales y luchar contra el fraude y la evasión fiscal”, explícitamente declara que son contrarios a la libre circulación, los siguientes efectos que pueden derivarse de la no presentación o presentación fuera de plazo del modelo 720:

– El sistema de multas fijas por inclumplimientos formales de la obligación de declarar en plazo este modelo, desproporcionadas completamente comparadas con otras multas fijas por incumplimiento de otras obligaciones formales de declaraciones informativas como la del modelo 347, el 349, etc.
– la presunción de las rentas no declaradas como ganancias patrimoniales no justificadas, sin posibilidad, en la práctica, de alegar prescripción

– sanción equivalente a un 150% de la cuota íntegra de la ganancia de patrimonio no justificada derivada del apartado anterior, por desproporcionada

Un mes después, El Congreso de los Diputados aprobó el nuevo régimen sancionador del Modelo 720, las sanciones se han reducido, las novedades son:

– El delito prescribirá a los 4 años.
– Las sanciones no superarán el 50% de la cuota defraudada (hasta el 150% antes)
– La presentación del modelo seguirá siendo obligatoria siempre que posean en el extranjero alguno de los siguientes grupos de bienes que superen en total más de 50.000 euros:

– A: cuentas
– B: Valores, seguros o rentas
– C: Bienes inmuebles.
Por tanto, si el total de cada uno de estros tres grupos no superar los 50.000 euros, no tienes la obligación de presentar el modelo.

Respecto a las criptomonedas El Ministerio de Hacienda ha anunciado, que la declaración informativa sobre monedas virtuales situadas en el extranjero no es exigible respecto al ejercicio 2021

Si aun no se aclara, no dude en consultarnos.

https://www.lavozdealmeria.com/noticia/12/almeria/229896/el-ayuntamiento-de-almeria-tendra-que-devolver-310-000-euros-a-un-promotor

El Tribunal Supremo ya se ha pronunciado sobre este tema, en la sentencia del 12 de diciembre de 2019 STS 662/2019: “Si la acción ejercitada hubiera ido dirigida exclusivamente a que se declarara la nulidad del contrato o de una cláusula, sin formularse una petición restitutoria, podría cuestionarse que exista un interés legítimo en obtener un pronunciamiento meramente declarativo en un contrato ya extinguido; pero como la finalidad de la demanda fue obtener la restitución de lo indebidamente cobrado en la aplicación de la cláusula suelo, la solicitud en la demanda de un pronunciamiento judicial que declarara la nulidad de dicha cláusula ha de entenderse como un antecedente necesario para lograr el pronunciamiento que condena a la restitución de lo indebidamente cobrado por la entidad financiera en la aplicación de la cláusula suelo”, es decir, que no existía fundamento legal para afirmar que la consumición o extención de un contrato impedía el ejercicio de la nulidad.

Así mismo, según la reciente sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 101 de Madrid: “la extinción del contrato no es por sí misma un obstáculo para el ejercicio de la acción de nulidad del propio contrato o de alguna de sus cláusulas” de modo que se ha estimado la demanda interpuesta y declarada la nulidad, por abusiva, de la cláusula suelo del préstamo, condenando al Banco a proceder a recalcular el cuadro de amortización sin la cláusula suelo y la devolución al cliente de las cantidades cobradas por la aplicación de la citada cláusula.