DEVOLUCIÓN DEL IMPUESTO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL YA PAGADO. ABOGADO ALMERÍA

Si ha vendido su casa o cualquier tipo de inmueble por el mismo o menos valor de lo que costó en su día, sepa que no tendrá que pagar el impuesto de la plusvalía municipal aunque el Ayuntamiento le gire la liquidación, siempre que la recurra. Incluso si ha pagado ya este impuesto vendiendo a pérdidas, y no han transcurrido 4 años desde que lo abonó, sepa también que está a tiempo de solicitar que le devuelvan todo lo pagado más los intereses correspondientes.

En GM Abogados somos abogados especialistas en derecho tributario y animamos a todo aquel que se encuentre en esta situación a ponerse en contacto con nuestro bufete para estudiar su asunto y si lo tiene a bien, defender sus intereses y reclamar cuanto proceda. Somos el primer despacho de abogados de Almería en conseguir una Sentencia favorable para uno de nuestros clientes, donde condenaron al Ayuntamiento de Níjar a la devolución del importe íntegro de la liquidación de plusvalía abonada más los intereses correspondientes, como puede leer en el siguiente enlace:

http://www.lavozdealmeria.es/Noticias/126945/8/El-ayuntamiento-de-Níjar-es-el-primero-que-tiene-que-devolver-una-plusvalía

En este sentido se ha pronunciado ya el Tribunal Constitucional, expulsando del ordenamiento jurídico el artículo 107 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, para los casos en que grava un incremento de valor inexistente, como el caso de las ventas de viviendas a pérdidas.

Durante estos últimos años de crisis económica y financiera, los precios de las viviendas han descendido enormemente, en Almería capital entorno a un 30%, llegando en algunas zonas de la provincia al 50% o incluso más, según datos del Instituto Nacional de Estadística, sin embargo en esos mismos años, hemos asistido a un aumento de la tributación que recae sobre los inmuebles por parte de la Administración, por causa de la ponencia de valores catastrales -que en Almería capital entró en vigor en el año 2008- multiplicando los valores catastrales de los inmuebles por 3 o por 4 en algunos casos. Estos valores catastrales, al ser la base imponible del impuesto de la plusvalía, provocó el aumento de las liquidaciones de este impuesto. Los Ayuntamientos, sin tener en cuenta el descenso de los precios de mercado y sin comprobar si existía incremento de valor o no entre la compra y la venta, han ido incrementando sus ingresos por esta vía sin detenerse en comprobar si se había producido el hecho imponible del impuesto o no.

En definitiva, desde GM Abogados estamos a su disposición para reclamar que le devuelvan lo pagado por plusvalía municipal.

Almería, a 3 de Octubre de 2017.

Guillermo Gómez Morales.

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DAÑOS EN LA CONSTRUCCIÓN, DESPERFECTOS CONSTRUCTIVOS, VICIOS OCULTOS, RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL, ACCIONES A EJERCITAR Y PLAZOS PARA HACERLO. ABOGADO ALMERÍA

En ocasiones, la adquisición de una vivienda conlleva importantes quebraderos de cabeza, por ejemplo cuando las construcciones sufren desperfectos de cualquier índole, ya sean unos simples vicios que afectan al acabado o terminación de las obras, humedades o daños más importantes que afectan a la estructura del edificio.

Para pedir responsabilidades habrá que diferenciar entre los vicios constructivos, imputables a los agentes que intervinieron en la construcción de la edificación, y los vicios ocultos, a cuyo saneamiento está obligado el vendedor del inmueble, siempre que se cumplan una serie de requisitos.

Antes del año 1.999, las posibles reclamaciones de los desperfectos constructivos estaban regulados en el artículo 1.101 y concordantes del Código Civil, como los artículos 1.484 y 1.475, de los que se deriva la responsabilidad contractual, sin embargo, en el año 1.999 se aprobó la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, regulando de forma expresa los aspectos esenciales del proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.

Con la entrada en vigor de esta norma específica, la responsabilidad de los agentes que intervienen en la edificación se ha regulado de la siguiente manera, estableciendo tres plazos de garantía diferentes para tres tipologías de daños o vicios en la edificación.

Así, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra (licencia de primera ocupación), sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

c) Durante un año, el constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Ahora bien, es necesario distinguir entre los plazos de garantía (los tres plazos expuestos) que establece el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, y el plazo de prescripción de la acción que establece el artículo 18 de la misma Ley. Es decir, los diferentes daños, vicios constructivos o desperfectos deben manifestarse dentro de los 3 plazos citados y una vez acreditados esos daños dentro del plazo de garantía que corresponda, el titular de la cosa garantizada posee dos años más para ejercitar la acción nacida en plazo, de modo que, conocido el daño o desperfecto, el titular de lo garantizado no podrá esperar más de dos años para ejercitar la acción de reclamación.

En estos términos está redactado el artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación:

Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Al tratarse de un plazo de prescripción, tal y como dispone nuestro Código Civil, podrá ser interrumpido antes de interponer la correspondiente demanda, con una reclamación extrajudicial del que consideramos responsable mediante cualquier requerimiento válido mediante burofax, carta certificada o similar.

En el Bufete GÓMEZ MORALES ABOGADOS tenemos una amplia experiencia en este campo del derecho y estamos a su disposición para analizar su situación y darle presupuesto sin compromiso.

Almería, a 26 de Septiembre de 2017.

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IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA, PLUSVALIA MUNICIPAL, TRIBUNAL CONSTITUCIONAL, LA REGULACION QUE SE AVECINA. ABOGADO ESPECIALISTA ALMERÍA

El pasado día 11 de Mayo de 2017, el Tribunal Constitucional dictó una nueva Sentencia sobre el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, la comúnmente conocida como plusvalía municipal, que viene a declarar inconstitucionales los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, únicamente en cuanto a que someten a tributación un incremento irreal o situaciones inexpresivas de capacidad económica.

Con esta Sentencia, nuestro Tribunal Constitucional le “pasa la pelota” al legislador para que modifique esos artículos en el sentido apuntado, es decir, el legislador deberá modificar los artículos señalados –que son los que configuran la base imponible del impuesto- de manera que establezca la posibilidad al contribuyente de demostrar que entre la adquisición y la transmisión del inmueble no existió incremento de valor alguno, y por tanto la base imponible sería negativa.

Estaremos atentos a ver en qué términos será redactado para redactar un nuevo post sobre este controvertido impuesto.

Efectivamente, con la regulación actual, siempre que apliquemos el artículo 107 del TR de la Ley de Haciendas Locales nos saldrá un incremento de valor del inmueble por el mero hecho de haber sido poseedor del mismo durante un periodo de tiempo de entre 1 y 20 años, sin embargo, para acudir a la aplicación del artículo 107, previamente se tendrían que producir el supuesto de hecho regulado en el artículo 104, esto es, el incremento de valor del terreno.

Esta nueva Sentencia del Tribunal Constitucional, viene a reforzar de forma definitiva el criterio que vienen manteniendo casi todos los Juzgados y Tribunales de España. Por ejemplo la Sentencia de 28 de Marzo de 2.017 del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 2 de Almería, en procedimiento defendido por este despacho, que fue la primera Sentencia ganada en la provincia de Almería sobre plusvalía municipal con transmisión a pérdidas, como puede leer en el siguiente enlace:

http://www.lavozdealmeria.es/Noticias/126945/4/El-ayuntamiento-de-Níjar-es-el-primero-que-tiene-que-devolver-una-plusvalía

Les recuerdo que son susceptibles de ser anuladas las liquidaciones de plusvalía donde se haya transmitido a pérdidas, incluso en los casos que estén abonadas, siempre que no hayan transcurrido 4 años desde que se abonaron.

Desde Gómez Morales Abogados les invitamos a que pidan cita para que estudiemos –sin coste alguno- si procede o no recurrir su plusvalía o solicitar la devolución de la plusvalía pagada en su caso, siempre que no hayan transcurrido 4 años desde su abono.

Guillermo Gómez Morales
Abogado

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LIQUIDACIONES COMPLEMENTARIAS, COMPROBACIONES DE VALORES DEL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS O DEL IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES. ABOGADO ESPECIALISTA ALMERÍA

Escribimos un artículo sobre este asunto por afectar a una gran cantidad de personas tanto físicas como jurídicas, prácticamente el 100% de personas que hayan comprado un inmueble, si el valor de compra declarado en la autoliquidación es inferior al valor catastral de ese inmueble multiplicado por el coeficiente aprobado por la administración autonómica, tengan la plena seguridad de que recibirán una liquidación complementaria, y serán requeridos para abonar a la Administración la diferencia entre lo ingresado en su día y lo que la Administración estima que debieron abonar, más los intereses de demora correspondientes.

Si acudimos al Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados veremos como la propia Ley establece la obligación de abonar el impuesto sobre la base del valor real de la transmisión, es decir, sobre el valor que aparece reflejado en la escritura, no sobre el valor catastral multiplicado por ningún coeficiente, luego entendemos que la administración autonómica que lleva a cabo estas comprobaciones de valores, está alterando deliberadamente la regulación legal de la base imponible del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados así como el impuesto sobre sucesiones y donaciones. En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.

Lo que llama poderosamente la atención, es que la administración pueda obligar al administrado a pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales o el impuesto sobre sucesiones y donaciones tomando como base imponible un valor que se encuentra muy por encima de la realidad del mercado inmobiliario.

Pero vayamos a lo más básico, ¿en qué consiste el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de vivienda? El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de vivienda grava las transmisiones de bienes inmuebles no incluidos en el pago del IVA, como es el caso de las viviendas de segunda mano. Concretamente, este impuesto lo paga el comprador de una vivienda de segunda mano y lo hace sobre el precio de venta declarado y fijado en escritura. No obstante, si Hacienda entiende que el valor es mayor, girará un expediente de comprobación de valores y consecuente liquidación complementaria, en base a lo expuesto en el primer párrafo.

En cuanto al tipo de gravamen, es diferente dependiendo de la comunidad autónoma, variando en una horquilla de entre el 7% y el 10%, siendo el tipo en Andalucía de 8% en Transmisiones Patrimoniales y del 1,5% en Actos Jurídicos Documentados, salvo que el sujeto pasivo tenga menos de 35 años, adquiera una vivienda por menos de 130.000 € y la vaya a destinar a vivienda habitual, en ese caso el tipo de gravamen en Transmisiones Patrimoniales sería del 3,5% y de Actos Jurídicos Documentados del 0,3%.

Ahora bien, siempre estamos expuestos a recibir una liquidación complementaria como consecuencia de un procedimiento de comprobación de valores donde se nos exija el abono de la diferencia entre lo declarado y lo que la Administración considera que es el valor real de transmisión de ese inmueble.

Desde Gómez Morales Abogados recomendamos realizar la autoliquidación conforme al valor real de la compra, el que aparece en la escritura, y en el caso de que se le notifique una comprobación de valores y liquidación complementaria, recurrirlos. En nuestro Bufete tenemos una amplia experiencia en este tipo de asuntos y la gran mayoría resueltos con éxito.

Las vías para recurrir son varias, recuro de reposición ante la propia Administración, reclamación económico administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional, recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de la comunidad autónoma o incluso acudir al procedimiento de tasación pericial contradictoria. Habrá que estudiar cada caso concreto para ver la estrategia a seguir.

GM Abogados anima a todo el que reciba un expediente de comprobación de valores y liquidación complementaria, a ponerse en contacto con nuestro despacho para analizar su caso sin compromiso.

Guillermo Gómez Morales
Abogado

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PLUSVALÍA MUNICIPAL. ABOGADO ESPECIALISTA

¿Ha vendido un inmueble por menos de lo le costó y aun así el Ayuntamiento le reclama que abone la plusvalía?

El Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, comúnmente conocido como plusvalía, es un impuesto municipal que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos y se ponga de manifiesto en el momento de su transmisión.

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