DERECHO BANCARIO

Con la crisis global que hemos padecido en los últimos años se ha puesto muy de actualidad el derecho bancario multiplicándose las demandas en esta materia, dado que prácticamente cualquier persona que tenga un contrato con una entidad financiera ha revisado o se ha informado de si en su contrato tiene cláusulas abusivas o no.

Se comenzó con las famosas cláusulas suelo donde a raíz de una Sentencia del Tribunal Supremo del año 2013 y posteriores resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, dio pie a toda la población a revisar su hipoteca y a solicitar la nulidad de dicha cláusula y la devolución de las cantidades abonadas de más.

Le siguieron las demandas de gastos hipotecarios, donde podemos englobar 5 conceptos: gastos de Notaría, de Registro de la Propiedad, de Tasación, de Gestoría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, siendo el más importante económicamente el del Impuesto de Actos Jurídicos, que casualmente es el único de los 5 conceptos que a día de hoy todavía no se consigue que los Jueces devuelvan al consumidor.

A la vez son muy comunes los procedimientos de ejecución hipotecaria por falta de pago de las cuotas del préstamo, materia que ha sufrido numerosos cambios, con alteraciones normativas y jurisprudenciales importantes y muy recientes. En este campo podremos oponernos a la ejecución, entre otras cosas, por la existencia de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario, incluso de forma extemporánea dado que con la nueva reforma, antes de sacar a subasta el bien hipotecado se ha de dar la oportunidad al ejecutado de que se pronuncie sobre la existencia de cláusulas abusivas, siempre y cuando este extremo no hubiera sido valorado previamente por el Juzgado.

Dentro también del derecho bancario nos encontramos con procedimientos de reclamación de cantidad por impago de préstamos personales, de tarjetas de crédito y de tarjetas “revolving”, donde si se dan las circunstancias en el caso concreto, se podrá conseguir la devolución del principal de la cantidad prestada o del crédito dispuesto sin intereses, siempre que el tipo de interés remuneratorio aplicado en el préstamo o tarjeta sea notablemente superior al interés del dinero en el momento de la firma del contrato en relación con la media del mercado de ese tipo de créditos al consumo. O encontrarnos con el caso en que sea la propia entidad financiera quien tenga que devolver cantidades al consumidor por haber abonado más cantidad de la dispuesta, siempre que anulen la cláusula del interés remuneratorio.

En GM Abogados somos especialistas en derecho bancario dado la multitud de asuntos de esta materia que hemos resuelto con éxito, por lo que si se encuentra con un problema de este tipo no dude en ponerse en contacto con nuestro bufete.

Fdo.: GM Abogados.

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IMPUESTO SUCESIONES

El Impuesto Sucesiones es un tributo nacional, cedido a las comunidades autónomas que son las administraciones que lo gestionan y que deciden las bonificaciones o el tipo de gravamen aplicable, encontrándonos por ello con importantes diferencias dentro del territorio nacional, de manera que dependiendo de en la comunidad autónoma en la que viviera el causante durante sus últimos años de vida, nos encontraremos con diferencias sustanciales en este impuesto para los herederos que acepten la herencia.

El hecho sujeto a tributación en el Impuesto Sucesiones es la adquisición de bienes y derechos por herencia, legado o cualquier otro título sucesorio y la base imponible está formada por el valor neto de la adquisición individual de cada causahabiente, entendiéndose como tal el valor real de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles.

En Andalucía hasta hace unos años estaban exentos de tributar los primeros 175.000 € por cada heredero, pero si se heredaban 176.000 € se pagaba por el total, no solo por los 1.000 € que pasaban del mínimo exento. Posteriormente el límite exento se modificó a 250.000 € por heredero, estando fijado en la actualidad en 1.000.000 € por heredero.

El problema es que la Administración autonómica tiene cuatro años para realizar un procedimiento de comprobación de valores o de comprobación limitada, donde podrá aumentar el valor del caudal hereditario, es decir, de los bienes heredados, si bien en la mayoría de los casos se centran en realizar nuevas valoraciones de los bienes inmuebles heredados para elevar artificialmente la base imponible y emitir una liquidación complementaria.

En este Impuesto nos encontramos con auténticas barbaridades en las valoraciones que no se corresponden ni de lejos con el valor de la herencia, así como con una norma injusta como es que se cuente en el caudal hereditario el dinero en cuentas corrientes que hubiera en el último año anterior al fallecimiento en la cuenta del difunto, aunque se lo hubiese gastado, y al exigir la administración el pago de entorno al 30% de lo heredado la sorpresa en una liquidación complementaria en el Impuesto Sucesiones suele ser mayúscula.

En GM Abogados llevamos años defendiendo a clientes en asuntos de comprobación de valores del Impuesto Sucesiones con éxito, por lo que le animamos a ponerse en contacto con este despacho.

Fdo.: GM Abogados

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IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES

Cuando compramos un inmueble de segunda mano estamos sujetos al pago del Impuesto Transmisiones Patrimoniales, estando obligados al pago de un tanto por ciento del valor real de la transmisión (valor que venga en la escritura). Ese tanto por ciento varía en función de la comunidad autónoma, siendo en Andalucía del 8%.

Pero nos centraremos en el “valor real” por ser la parte importante del impuesto al estar así configurada la base imponible del mismo.

Si bien la propia Ley del Impuesto Transmisiones Patrimoniales establece que la base imponible será el valor real de la transmisión, es decir, el valor reflejado en la escritura de compraventa, el artículo 57 de la Ley General Tributaria permite a la Administración autonómica realizar un procedimiento de comprobación de valores o uno de comprobación limitada, donde la Administración podrá, utilizando cualquiera de los métodos que fija dicho artículo, alterar el “valor real” de nuestro inmueble, aumentándolo, y con ello exigirnos el pago del impuesto transmisiones patrimoniales por la diferencia entre lo declarado por nosotros y ese valor comprobado, a través de una liquidación complementaria.

Hasta la mitad del año 2018, la Junta de Andalucía venía utilizando de manera sistemática el método de valor catastral por el coeficiente multiplicador, sin embargo una Sentencia del Tribunal Supremo vino a decir que ese método no era adecuado y que no se ajustaba a derecho por su generalidad y falta de motivación.

Así las cosas, la Junta de Andalucía se vio en la necesidad de cambiar de método de comprobación de valores, siendo desde entonces que utiliza el regulado en el artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria, que se denomina “valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.”

Téngase en cuenta que ese método viene avalado por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 3.ª, Sección 2.ª) de 7 de diciembre de 2011, fijando la siguiente doctrina legal: «La utilización por la Administración Tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (“Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores , por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse» («B.O.E.» 8 marzo 2012).

Es decir, la Administración no viene obligada a justificar que el valor de tasación es coincide con el valor real de la transmisión (base imponible del impuesto).

Ahora bien, existen multitud de motivos para atacar una comprobación de valores y liquidación complementaria realizada en base a este método del artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria, motivos que habrá que estudiar caso a caso para decidir la opción que nos conduzca al éxito.

En definitiva, no lo dude, si le notifican una comprobación de valores y liquidación complementaria por el impuesto transmisiones patrimoniales llame a GM Abogados. Probablemente, podremos conseguir que sea anulada y no le cobren nada más.

Fdo.: Guillermo Gómez Morales.

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COMO IMPUGNAR UNA COMPROBACIÓN DE VALORES Y LIQUIDACIÓN COMPLEMENTARIA REALIZADA POR EL MÉTODO DE TASACIÓN HIPOTECARIA, ART. 57.1.G) LGT

Si ha comprado un inmueble de segunda mano en Andalucía desde mitad del año 2018 en adelante sepa que es muy probable que la Consejería de Hacienda inicie un procedimiento de comprobación de valores con la correspondiente liquidación complementaria, utilizando de entre los métodos establecidos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria, el de la tasación bancaria. Es decir, han dejado de utilizar el método de valor catastral multiplicado por el coeficiente, que durante tantos años han venido usando, dado que el Tribunal Supremo lo declaró inválido en 2018.

El nuevo método elegido por la Junta de Andalucía, ha sido el “Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.”

Téngase en cuenta que ese método viene avalado por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 3.ª, Sección 2.ª) de 7 de diciembre de 2011, fijando la siguiente doctrina legal: «La utilización por la Administración Tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (“Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores , por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse» («B.O.E.» 8 marzo 2012).

Es decir, la Administración no viene obligada a justificar que el valor de tasación es coincide con el valor real de la transmisión (base imponible del impuesto).

Ahora bien, por un lado, el Tribunal Supremo exige la visita del técnico al inmueble valorado con independencia del método elegido por la Administración por lo que se abre una nueva vía de recurso contra este método y además, ese valor deberá ajustarse a la legislación hipotecaria, de manera que si de la revisión del expediente administrativo resulta que ha habido cualquier defecto formal (es habitual que ocurra) se podrá recurrir con muchas posibilidades de éxito. Y, en el caso de que esté correctamente utilizado dicho método, siempre nos quedará acudir al procedimiento de Tasación Pericial Contradictoria para combatir el expediente de comprobación de valores y la liquidación complementaria derivada del mismo.

Por tanto, no lo dude, si le notifican una comprobación de valores y liquidación complementaria llame a GM Abogados. Probablemente, podremos conseguir que sea anulada.

Fdo.: Guillermo Gómez Morales.

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LEY DE SEGUNDA OPORTUNIDAD, CANCELA TUS DEUDAS, ABOGADO ESPECIALISTA

En España, hasta el año 2015, las personas físicas y autónomas respondían de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros, de manera que en algunos casos de sobreendeudamiento no se podía pagar nunca esa deuda, lo que llevaba a que esa persona a desistir de buscar empleo o de emprender un nuevo negocio ya que toda la ganancia le era embargada –con los límites establecidos en la Ley-.

Así las cosas, en el año 2015 entró en vigor en España la Ley de Segunda Oportunidad con el propósito de que las personas en situación de sobreendeudamiento que reúnan una serie de requisitos que ahora diremos, puedan cancelar todas sus deudas y volver a buscar trabajo o iniciar una actividad profesional con la tranquilidad de que sus ganancias no serán embargadas, poder solicitar una tarjeta de crédito, poder salir de los registros de morosos, etc…

Es decir, del mismo modo que a las empresas se les permite entrar en concurso de acreedores para liquidar su patrimonio, pagar las deudas hasta donde alcance con la liquidación y empezar de cero o liberarse de todas las deudas, ahora a las familias también se les da esa oportunidad.

De este modo tendrá la posibilidad de llegar a un acuerdo de pago acorde con sus posibilidades y, en caso de que no exista este acuerdo, podrá solicitar el Beneficio de Exoneración de Pasivo Insatisfecho (BEPI) o, dicho de otra manera, cancelar todas sus deudas.

Para acogerse a esta Ley, los requisitos son:

  1. Que el concurso no haya sido declarado “culpable” por falsificación en los datos que facilita el cliente.
  2. Que no existan Antecedentes Penales por delitos Socio- Económicos, contra el patrimonio, así como incurrir en falsedad documental en los 10 años anteriores.
  3. Que haya celebrado o al menos intentado un acuerdo extrajudicial de pagos por un profesional acreditado. Acudiendo también a un Notario que acredite la situación.
  4. Que haya satisfecho en su integridad los créditos contra la masa y los créditos concursales privilegiados (por ejemplo los hipotecarios, o llegar a un acuerdo de conservar la vivienda, siempre que la deuda sea superior al precio de venta actual y el cliente pueda pagar la hipoteca). Si no hay vivienda el proceso es más rápido.
  5. Haber intentado un Acuerdo Extrajudicial de pagos. Si los acreedores no aceptan se cancelan las deudas en la fase final (BEPI). Tampoco se podrá haber obtenido dicho beneficio en los 10 últimos años, ni haber rechazado una oferta de trabajo adecuada a su capacidad dentro de los 4 años anteriores a la declaración de concurso.

Esta Ley lleva aplicándose en países desarrollados como Estados Unidos, Alemania, Francia o Italia desde hace muchos años, siendo un procedimiento conocido y muy utilizado, sin embargo en España no ocurre lo mismo donde su más o menos reciente aprobación y su desconocimiento hace que desde que entró en vigor solo se hayan acogido a esta Ley unas 4.000 personas en todo el país.

En Gómez Morales Abogados podemos estudiar su caso.

Fdo.: Guillermo Gómez Morales

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EXPROPIACIÓN FORZOSA. ABOGADO ALMERÍA.

La expropiación forzosa es un procedimiento singular mediante el que la Administración puede privar al particular de la propiedad y posesión de sus bienes, abonando una cantidad económica, siempre que concurran una serie de circunstancias en las que prevalezca el interés general.

La Constitución Española regula en su artículo 33 lo siguiente:

“1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

  1. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
  2. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Se refiere expresamente a la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 y a su Reglamento de 26 de abril de 1957, así como a otras leyes que regulan la expropiación como por ejemplo la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía en sus artículos 114 a 122.

La expropiación forzosa puede realizarse por la vía ordinaria o por la vía de urgente, en este último caso debe ser expresamente declarado, lo que dará derecho a la Administración a ocupar la propiedad de forma rápida, teniendo que poner a disposición del expropiado el justiprecio en la cantidad que estima la Administración, sin perjuicio de que posteriormente continúe el procedimiento con la hoja de aprecio del expropiado, que deberá luchar por conseguir una cantidad económica que se acerque al valor real de lo expropiado.

El procedimiento de expropiación tiene varias fases: declaración de utilidad pública o interés social, acta previa de ocupación, hoja de aprecio del interesado, acta de ocupación, hoja de aprecio de la beneficiaria, en su caso, no aceptación del justiprecio cuando no existe acuerdo con la Administración, en cuyo caso habría que acudir al Jurado Provincial de Expropiación y finalmente si la resolución del Jurado no es satisfactoria se podría acudir a la vía judicial.

En todas las expropiaciones, lo primero que debe hacerse es una tasación por un experto en expropiaciones, esto es, un tasador que valore todos los conceptos admitidos por la ley y la jurisprudencia que sean susceptibles de valoración en una expropiación y no solo el valor del bien en sí, lo que dará una cantidad muy aproximada al máximo por el que se podrá discutir en el procedimiento.

Con independencia de la cantidad económica que finalmente se obtenga, existe la posibilidad de revertir la situación, si el destino para el que el bien expropiado iba destinado según la declaración de interés público de la Administración -o documento público similar donde se fije la necesidad de expropiación-, finalmente no se ha sido el destino fijado. En ese caso se podría ejercitar el derecho de reversión que iría destinado a recuperar la propiedad del bien expropiado.

Para conseguir una defensa de sus derechos en un procedimiento de expropiación es fundamental contar con el asesoramiento de profesionales, tan pronto como tenga conocimiento de verse en esta situación por la importancia de los plazos y de las actuaciones a realizar en cada momento del procedimiento.

En GM Abogados somos expertos en procedimiento de expropiación forzosa y contamos con tasadores colaboradores expertos en expropiaciones.

Almería, Noviembre de 2018.

Fdo.: Guillermo Gómez Morales

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COMPROBACIONES DE VALORES, LIQUIDACIÓN COMPLEMENTARIA DEL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS Y DE SUCESIONES Y DONACIONES. NUEVA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO.

Las posibilidades de éxito en los procedimientos contra las liquidaciones complementarias en los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, así como en el impuesto sobre sucesiones y donaciones, ha aumentado exponencialmente, dado que el método aplicado en el 99% de los casos, consistente en valor catastral multiplicado por el coeficiente de referencia que aprueban las propias comunidades autónomas, ya no es válido.

Y ello, porque así lo determina la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de Junio de 2018, que fija como doctrina que:

“El método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo”.

Añade que la aplicación de ese método de comprobación:

“no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no”, así como que “la aplicación de tal método para rectificar el valor declarado por el contribuyente exige que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral”.

Y además, deja claro a quién corresponde la carga de la prueba en este terreno:

“el interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia”.

Por tanto, el Tribunal Supremo exige una comprobación directa del inmueble, esto es, la visita del perito, para que quede justificado que el valor resultante de los coeficientes es el correcto, porque uno de los problemas que plantea el método de coeficientes sobre el valor catastral es que la Administración valora el inmueble sin visitarlo. Para el contribuyente, la indeterminación de la valoración es total. Lo que recibe es un documento en el que, con complejas explicaciones técnicas, se le viene a decir que a su inmueble le corresponde un coeficiente X, y que el valor catastral se va a multiplicar por dicho coeficiente, por lo que la indefensión es absoluta, ya que el contribuyente no sabe por qué se le aplica dicho coeficiente.

Este método es tan injusto que valora del mismo modo inmuebles que están en el mismo edificio, sin importar si uno ha sido reformado o no.

Y lo fijado por el TS cobra aún más importancia en los casos en los que la descripción catastral no se ajusta a la realidad o en casos en que existen una serie de desperfectos constructivos a la fecha de adquisición del inmueble que obliga a la Administración a realizar una valoración “in situ”, valorando las reales y verdaderas circunstancias del inmueble.

Si ha recibido una liquidación complementaria dentro de un procedimiento de comprobación de valores, comprobación limitada o cualquier otro, por el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados o el impuesto sobre sucesiones y donaciones, le animamos a que contacte con el bufete GM Abogados, somos especialistas en estos asuntos y esteramos encantados de darle un presupuesto previo sin compromiso.

 

Fdo.: Guillermo Gómez Morales.

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ABOGADO EJECUCION HIPOTECARIA

En los últimos años, debido a la crisis económica que hemos atravesado o estamos atravesando, al desempleo y a la inestabilidad laboral, han crecido exponencialmente los casos en que las familias no han podido pagar las cuotas de sus préstamos de cualquier tipo, incluidos los hipotecarios, lo que ha traído como consecuencia un crecimiento de los procedimientos de ejecución dineraria, especialmente las ejecuciones hipotecarias. Al mismo tiempo, se han ido descubriendo una gran cantidad de cláusulas abusivas que contienen la mayoría de los contratos, y que en adelante analizamos.

Estos procedimientos de ejecución hipotecaria han ido decantándose en los últimos tiempos a favor del deudor en multitud de sentencias de Juzgados y Audiencias de toda España, debido principalmente a la doctrina fijada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en aplicación de la Directiva Europea 93/13/CEE, normativa que los Tribunales españoles venían incumpliendo hasta la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social, que ha venido a establecer más garantías de defensa para el consumidor en los procedimiento de ejecución dineraria y especialmente en los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Estas garantías fijadas por la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, se concretan en poder declarar de oficio la nulidad de cláusulas abusivas establecidas en los contratos, en el seno de los procedimientos de ejecución.

Así, la Sentencia de 13 de mayo de 2013 del TJUE, hace síntesis de su doctrina sobre cláusulas abusivas y recuerda que según el artículo 6 de la Directiva, las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor; lo que es norma imperativa que debe ser aplicada por el juez de oficio, tan pronto disponga de los elementos de hecho y de derecho necesarios. Sobre la base de los principios de equivalencia y efectividad, la sentencia afirma; “de ello se deduce que, cuando el juez nacional sea competente, según las normas procesales internas, para examinar de oficio la validez de un acto jurídico en relación con las normas nacionales de orden público, también deberá ejercer esa competencia para apreciar de oficio, a la luz de los criterios enunciados por la Directiva, el carácter abusivo en su caso de una cláusula contractual comprendida en el ámbito de aplicación de ésta”. Y continúa; “el artículo 6, apartado 1 de la Directiva debe interpretarse en el sentido de que no permite al juez nacional, cuando haya determinado el carácter abusivo de una cláusula penal en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, limitarse a moderar el importe de la pena contractual impuesta por esa cláusula al consumidor, como le autoriza el Derecho nacional (artículo 1154 del Código Civil), sino que le obliga a excluir pura y simplemente la aplicación de dicha cláusula al consumidor.”

En esta línea, la mencionada Ley reforma el art 557 de la Ley de Enjuiciamiento Civil añadiendo un apartado 7 a los motivos de oposición a la ejecución fundada en títulos no judiciales, tal es, “que el título contenga cláusulas abusivas”.

La Ley nacional de consumidores y usuarios establece que se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. Y añade que, el carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa.

Además, en todo caso son abusivas las cláusulas que:

a) vinculen el contrato a la voluntad del empresario,
b) limiten los derechos del consumidor y usuario,
c) determinen la falta de reciprocidad en el contrato,
d) impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba,
e) resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato,
f) contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.

De todo lo anterior, se concluye que existen multitud de cláusulas abusivas en contratos de préstamo, tales como cláusulas suelo, cláusulas de vencimiento anticipado, intereses de demora abusivos, avalistas, titulización del préstamo etc… que en procedimientos de ejecución dineraria deberán ser examinados de oficio por el juzgador, lo que dará pie al ejecutado a oponerse a este tipo de procedimientos en cualquier momento procesal del mismo si no hubiesen sido examinadas las cláusulas abusivas que en su caso contengan.

Por tanto, aun habiendo transcurrido el plazo de oposición otorgado al deudor en procedimientos ejecutivos, siempre estaremos en plazo de presentar una oposición extraordinaria o incidente extraordinario de nulidad.

En GM Abogados somos especialistas en ejecuciones hipotecarias por lo que animamos a quien se encuentre en esta situación a ponerse en contacto con nosotros.

Fdo.: Guillermo Gómez Morales.

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DEVOLUCIÓN DEL IMPUESTO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL YA PAGADO. ABOGADO ALMERÍA

Si ha vendido su casa o cualquier tipo de inmueble por el mismo o menos valor de lo que costó en su día, sepa que no tendrá que pagar el impuesto de la plusvalía municipal aunque el Ayuntamiento le gire la liquidación, siempre que la recurra. Incluso si ha pagado ya este impuesto vendiendo a pérdidas, y no han transcurrido 4 años desde que lo abonó, sepa también que está a tiempo de solicitar que le devuelvan todo lo pagado más los intereses correspondientes.

En GM Abogados somos abogados especialistas en derecho tributario y animamos a todo aquel que se encuentre en esta situación a ponerse en contacto con nuestro bufete para estudiar su asunto y si lo tiene a bien, defender sus intereses y reclamar cuanto proceda. Somos el primer despacho de abogados de Almería en conseguir una Sentencia favorable para uno de nuestros clientes, donde condenaron al Ayuntamiento de Níjar a la devolución del importe íntegro de la liquidación de plusvalía abonada más los intereses correspondientes, como puede leer en el siguiente enlace:

http://www.lavozdealmeria.es/Noticias/126945/8/El-ayuntamiento-de-Níjar-es-el-primero-que-tiene-que-devolver-una-plusvalía

En este sentido se ha pronunciado ya el Tribunal Constitucional, expulsando del ordenamiento jurídico el artículo 107 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, para los casos en que grava un incremento de valor inexistente, como el caso de las ventas de viviendas a pérdidas.

Durante estos últimos años de crisis económica y financiera, los precios de las viviendas han descendido enormemente, en Almería capital entorno a un 30%, llegando en algunas zonas de la provincia al 50% o incluso más, según datos del Instituto Nacional de Estadística, sin embargo en esos mismos años, hemos asistido a un aumento de la tributación que recae sobre los inmuebles por parte de la Administración, por causa de la ponencia de valores catastrales -que en Almería capital entró en vigor en el año 2008- multiplicando los valores catastrales de los inmuebles por 3 o por 4 en algunos casos. Estos valores catastrales, al ser la base imponible del impuesto de la plusvalía, provocó el aumento de las liquidaciones de este impuesto. Los Ayuntamientos, sin tener en cuenta el descenso de los precios de mercado y sin comprobar si existía incremento de valor o no entre la compra y la venta, han ido incrementando sus ingresos por esta vía sin detenerse en comprobar si se había producido el hecho imponible del impuesto o no.

En definitiva, desde GM Abogados estamos a su disposición para reclamar que le devuelvan lo pagado por plusvalía municipal.

Almería, a 3 de Octubre de 2017.

Guillermo Gómez Morales.

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DAÑOS EN LA CONSTRUCCIÓN, DESPERFECTOS CONSTRUCTIVOS, VICIOS OCULTOS, RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL, ACCIONES A EJERCITAR Y PLAZOS PARA HACERLO. ABOGADO ALMERÍA

En ocasiones, la adquisición de una vivienda conlleva importantes quebraderos de cabeza, por ejemplo cuando las construcciones sufren desperfectos de cualquier índole, ya sean unos simples vicios que afectan al acabado o terminación de las obras, humedades o daños más importantes que afectan a la estructura del edificio.

Para pedir responsabilidades habrá que diferenciar entre los vicios constructivos, imputables a los agentes que intervinieron en la construcción de la edificación, y los vicios ocultos, a cuyo saneamiento está obligado el vendedor del inmueble, siempre que se cumplan una serie de requisitos.

Antes del año 1.999, las posibles reclamaciones de los desperfectos constructivos estaban regulados en el artículo 1.101 y concordantes del Código Civil, como los artículos 1.484 y 1.475, de los que se deriva la responsabilidad contractual, sin embargo, en el año 1.999 se aprobó la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, regulando de forma expresa los aspectos esenciales del proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.

Con la entrada en vigor de esta norma específica, la responsabilidad de los agentes que intervienen en la edificación se ha regulado de la siguiente manera, estableciendo tres plazos de garantía diferentes para tres tipologías de daños o vicios en la edificación.

Así, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra (licencia de primera ocupación), sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

c) Durante un año, el constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Ahora bien, es necesario distinguir entre los plazos de garantía (los tres plazos expuestos) que establece el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, y el plazo de prescripción de la acción que establece el artículo 18 de la misma Ley. Es decir, los diferentes daños, vicios constructivos o desperfectos deben manifestarse dentro de los 3 plazos citados y una vez acreditados esos daños dentro del plazo de garantía que corresponda, el titular de la cosa garantizada posee dos años más para ejercitar la acción nacida en plazo, de modo que, conocido el daño o desperfecto, el titular de lo garantizado no podrá esperar más de dos años para ejercitar la acción de reclamación.

En estos términos está redactado el artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación:

Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Al tratarse de un plazo de prescripción, tal y como dispone nuestro Código Civil, podrá ser interrumpido antes de interponer la correspondiente demanda, con una reclamación extrajudicial del que consideramos responsable mediante cualquier requerimiento válido mediante burofax, carta certificada o similar.

En el Bufete GÓMEZ MORALES ABOGADOS tenemos una amplia experiencia en este campo del derecho y estamos a su disposición para analizar su situación y darle presupuesto sin compromiso.

Almería, a 26 de Septiembre de 2017.

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