Estos procedimientos de ejecución hipotecaria han ido decantándose en los últimos tiempos a favor del deudor en multitud de sentencias de Juzgados y Audiencias de toda España, debido principalmente a la doctrina fijada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en aplicación de la Directiva Europea 93/13/CEE, normativa que los Tribunales españoles venían incumpliendo hasta la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social, que ha venido a establecer más garantías de defensa para el consumidor en los procedimiento de ejecución dineraria y especialmente en los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Estas garantías fijadas por la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, se concretan en poder declarar de oficio la nulidad de cláusulas abusivas establecidas en los contratos, en el seno de los procedimientos de ejecución.

Así, la Sentencia de 13 de mayo de 2013 del TJUE, hace síntesis de su doctrina sobre cláusulas abusivas y recuerda que según el artículo 6 de la Directiva, las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor; lo que es norma imperativa que debe ser aplicada por el juez de oficio, tan pronto disponga de los elementos de hecho y de derecho necesarios. Sobre la base de los principios de equivalencia y efectividad, la sentencia afirma; “de ello se deduce que, cuando el juez nacional sea competente, según las normas procesales internas, para examinar de oficio la validez de un acto jurídico en relación con las normas nacionales de orden público, también deberá ejercer esa competencia para apreciar de oficio, a la luz de los criterios enunciados por la Directiva, el carácter abusivo en su caso de una cláusula contractual comprendida en el ámbito de aplicación de ésta”. Y continúa; “el artículo 6, apartado 1 de la Directiva debe interpretarse en el sentido de que no permite al juez nacional, cuando haya determinado el carácter abusivo de una cláusula penal en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, limitarse a moderar el importe de la pena contractual impuesta por esa cláusula al consumidor, como le autoriza el Derecho nacional (artículo 1154 del Código Civil), sino que le obliga a excluir pura y simplemente la aplicación de dicha cláusula al consumidor.”

En esta línea, la mencionada Ley reforma el art 557 de la Ley de Enjuiciamiento Civil añadiendo un apartado 7 a los motivos de oposición a la ejecución fundada en títulos no judiciales, tal es, “que el título contenga cláusulas abusivas”.

La Ley nacional de consumidores y usuarios establece que se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. Y añade que, el carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa.

Además, en todo caso son abusivas las cláusulas que:

a) vinculen el contrato a la voluntad del empresario,
b) limiten los derechos del consumidor y usuario,
c) determinen la falta de reciprocidad en el contrato,
d) impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba,
e) resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato,
f) contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.

De todo lo anterior, se concluye que existen multitud de cláusulas abusivas en contratos de préstamo, tales como cláusulas suelo, cláusulas de vencimiento anticipado, intereses de demora abusivos, avalistas, titulización del préstamo etc… que en procedimientos de ejecución dineraria deberán ser examinados de oficio por el juzgador, lo que dará pie al ejecutado a oponerse a este tipo de procedimientos en cualquier momento procesal del mismo si no hubiesen sido examinadas las cláusulas abusivas que en su caso contengan.

Por tanto, aun habiendo transcurrido el plazo de oposición otorgado al deudor en procedimientos ejecutivos, siempre estaremos en plazo de presentar una oposición extraordinaria o incidente extraordinario de nulidad.

En GM Abogados somos especialistas en ejecuciones hipotecarias por lo que animamos a quien se encuentre en esta situación a ponerse en contacto con nosotros.

Fdo.: Guillermo Gómez Morales.

Fdo.: GM Abogados

Fdo.: GM Abogados

En primer lugar se le dará un plazo de diez días para hacer alegaciones frente a la propuesta de liquidación, que si desestiman, posteriormente le otorgarán un plazo de un mes para interponer recurso de reposición y por último, si no estimasen ese recurso, le darán un plazo de un mes para presentar una reclamación económico administrativa frente a la liquidación del impuesto transmisiones patrimoniales.

En todos los casos podremos conseguir la suspensión del ingreso de la liquidación hasta que se resuelva el procedimiento definitivamente, sin necesidad de avalar ni afianzar las cantidades, siempre que nos reservemos el derecho a realizar una tasación pericial contradictoria.

Los motivos de recurso serán muy diversos en cada supuesto, y variaran precisamente en función la de la motivación que haya escogido la Administración Autonómica en su caso.

Los métodos de comprobación del valor declarado vienen establecidos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria y son los siguientes:

“Art. 57.1. El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios:

1. a) Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale.
2. b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.
3. c) Precios medios en el mercado.
4. d) Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.
5. e) Dictamen de peritos de la Administración.
6. f) Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.
7. g) Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.
8. h) Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.
9. i) Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo.”

La Administración por tanto, puede elegir cualquiera de esos métodos de comprobación de valor para cada caso, por ese motivo, habrá que estudiar detenidamente las circunstancias de cada asunto para adoptar una línea de defensa.

Si recibe un expediente de comprobación de valores, no olvide que cabe recurso y si lo tiene a bien, contacte con GM Abogados, somos especialistas en estos asuntos.

Ldo.: Guillermo Gómez Morales.

El plazo para presentar la autoliquidación del impuesto desde que se produce la compra del inmueble es de un mes, donde deberemos rellenar el modelo 600 y presentarlo en la Delegación Territorial de la Consejería de Hacienda de la Junta de Andalucía.

El valor que habrá que declarar como base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales es el “valor real” de la transmisión, es decir, el valor que aparezca en la escritura.

Pero si bien la Ley estable que ese valor real es el que debe declararse, no es menos cierto que a menudo, nos encontraremos con la amarga sorpresa de que la Administración ha revisado el valor declarado e iniciará un procedimiento de comprobación de valores con su correspondiente liquidación complementaria para tratar de que paguemos la diferencia entre el valor declarado y el valor que entiende la Administración autonómica que debíamos haber declarado.

Esa posibilidad de la Administración, viene avalada por el artículo 57 de la Ley General Tributaria, que permite un procedimiento de comprobación de valores o uno de comprobación limitada, donde la Administración podrá, utilizando cualquiera de los métodos que fija dicho artículo, alterar el “valor real” de nuestro inmueble, aumentándolo, y con ello exigirnos el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales por la diferencia.

Hasta la mitad del año 2018, la Junta de Andalucía venía utilizando de manera sistemática el método de valor catastral por el coeficiente multiplicador, sin embargo una Sentencia del Tribunal Supremo vino a decir que ese método no era adecuado y que no se ajustaba a derecho por su generalidad y falta de motivación.

Así las cosas, la Junta de Andalucía se vio en la necesidad de cambiar de método de comprobación de valores, siendo desde entonces que utiliza el regulado en el artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria, que se denomina “valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”, siendo ya muchos los asuntos que nos hemos encontrado en Almería donde la Administración utiliza este método.

Aunque la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 3.ª, Sección 2.ª) de 7 de diciembre de 2011, fijó la siguiente doctrina legal:

«La utilización por la Administración Tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (“Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores, por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse» («B.O.E.» 8 marzo 2012)

Existen multitud de motivos para atacar una comprobación de valores y liquidación complementaria realizada en base a este método del artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria, motivos que habrá que estudiar caso a caso para decidir la opción que nos conduzca al éxito.

En definitiva, no lo dude, si le notifican una comprobación de valores y liquidación complementaria por el impuesto de transmisiones patrimoniales llame a GM Abogados. Probablemente, podremos conseguir que sea anulada y no le cobren nada más.

Fdo.: Guillermo Gómez Morales.

Se comenzó con las famosas cláusulas suelo donde a raíz de una Sentencia del Tribunal Supremo del año 2013 y posteriores resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, dio pie a toda la población a revisar su hipoteca y a solicitar la nulidad de dicha cláusula y la devolución de las cantidades abonadas de más.

Le siguieron las demandas de gastos hipotecarios, donde podemos englobar 5 conceptos: gastos de Notaría, de Registro de la Propiedad, de Tasación, de Gestoría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, siendo el más importante económicamente el del Impuesto de Actos Jurídicos, que casualmente es el único de los 5 conceptos que a día de hoy todavía no se consigue que los Jueces devuelvan al consumidor.

A la vez son muy comunes los procedimientos de ejecución hipotecaria por falta de pago de las cuotas del préstamo, materia que ha sufrido numerosos cambios, con alteraciones normativas y jurisprudenciales importantes y muy recientes. En este campo podremos oponernos a la ejecución, entre otras cosas, por la existencia de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario, incluso de forma extemporánea dado que con la nueva reforma, antes de sacar a subasta el bien hipotecado se ha de dar la oportunidad al ejecutado de que se pronuncie sobre la existencia de cláusulas abusivas, siempre y cuando este extremo no hubiera sido valorado previamente por el Juzgado.

Dentro también del derecho bancario nos encontramos con procedimientos de reclamación de cantidad por impago de préstamos personales, de tarjetas de crédito y de tarjetas “revolving”, donde si se dan las circunstancias en el caso concreto, se podrá conseguir la devolución del principal de la cantidad prestada o del crédito dispuesto sin intereses, siempre que el tipo de interés remuneratorio aplicado en el préstamo o tarjeta sea notablemente superior al interés del dinero en el momento de la firma del contrato en relación con la media del mercado de ese tipo de créditos al consumo. O encontrarnos con el caso en que sea la propia entidad financiera quien tenga que devolver cantidades al consumidor por haber abonado más cantidad de la dispuesta, siempre que anulen la cláusula del interés remuneratorio.

En GM Abogados somos especialistas en derecho bancario dado la multitud de asuntos de esta materia que hemos resuelto con éxito, por lo que si se encuentra con un problema de este tipo no dude en ponerse en contacto con nuestro bufete.

Fdo.: GM Abogados.

El hecho sujeto a tributación en el Impuesto Sucesiones es la adquisición de bienes y derechos por herencia, legado o cualquier otro título sucesorio y la base imponible está formada por el valor neto de la adquisición individual de cada causahabiente, entendiéndose como tal el valor real de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles.

En Andalucía hasta hace unos años estaban exentos de tributar los primeros 175.000 € por cada heredero, pero si se heredaban 176.000 € se pagaba por el total, no solo por los 1.000 € que pasaban del mínimo exento. Posteriormente el límite exento se modificó a 250.000 € por heredero, estando fijado en la actualidad en 1.000.000 € por heredero.

El problema es que la Administración autonómica tiene cuatro años para realizar un procedimiento de comprobación de valores o de comprobación limitada, donde podrá aumentar el valor del caudal hereditario, es decir, de los bienes heredados, si bien en la mayoría de los casos se centran en realizar nuevas valoraciones de los bienes inmuebles heredados para elevar artificialmente la base imponible y emitir una liquidación complementaria.

En este Impuesto nos encontramos con auténticas barbaridades en las valoraciones que no se corresponden ni de lejos con el valor de la herencia, así como con una norma injusta como es que se cuente en el caudal hereditario el dinero en cuentas corrientes que hubiera en el último año anterior al fallecimiento en la cuenta del difunto, aunque se lo hubiese gastado, y al exigir la administración el pago de entorno al 30% de lo heredado la sorpresa en una liquidación complementaria en el Impuesto Sucesiones suele ser mayúscula.

En GM Abogados llevamos años defendiendo a clientes en asuntos de comprobación de valores del Impuesto Sucesiones con éxito, por lo que le animamos a ponerse en contacto con este despacho.

Fdo.: GM Abogados

Pero nos centraremos en el “valor real” por ser la parte importante del impuesto al estar así configurada la base imponible del mismo.

Si bien la propia Ley del Impuesto Transmisiones Patrimoniales establece que la base imponible será el valor real de la transmisión, es decir, el valor reflejado en la escritura de compraventa, el artículo 57 de la Ley General Tributaria permite a la Administración autonómica realizar un procedimiento de comprobación de valores o uno de comprobación limitada, donde la Administración podrá, utilizando cualquiera de los métodos que fija dicho artículo, alterar el “valor real” de nuestro inmueble, aumentándolo, y con ello exigirnos el pago del impuesto transmisiones patrimoniales por la diferencia entre lo declarado por nosotros y ese valor comprobado, a través de una liquidación complementaria.

Hasta la mitad del año 2018, la Junta de Andalucía venía utilizando de manera sistemática el método de valor catastral por el coeficiente multiplicador, sin embargo una Sentencia del Tribunal Supremo vino a decir que ese método no era adecuado y que no se ajustaba a derecho por su generalidad y falta de motivación.

Así las cosas, la Junta de Andalucía se vio en la necesidad de cambiar de método de comprobación de valores, siendo desde entonces que utiliza el regulado en el artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria, que se denomina “valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.”

Téngase en cuenta que ese método viene avalado por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 3.ª, Sección 2.ª) de 7 de diciembre de 2011, fijando la siguiente doctrina legal: «La utilización por la Administración Tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (“Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores , por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse» («B.O.E.» 8 marzo 2012).

Es decir, la Administración no viene obligada a justificar que el valor de tasación es coincide con el valor real de la transmisión (base imponible del impuesto).

Ahora bien, existen multitud de motivos para atacar una comprobación de valores y liquidación complementaria realizada en base a este método del artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria, motivos que habrá que estudiar caso a caso para decidir la opción que nos conduzca al éxito.

En definitiva, no lo dude, si le notifican una comprobación de valores y liquidación complementaria por el impuesto transmisiones patrimoniales llame a GM Abogados. Probablemente, podremos conseguir que sea anulada y no le cobren nada más.

Fdo.: Guillermo Gómez Morales.

El nuevo método elegido por la Junta de Andalucía, ha sido el “Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.”

Téngase en cuenta que ese método viene avalado por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 3.ª, Sección 2.ª) de 7 de diciembre de 2011, fijando la siguiente doctrina legal: «La utilización por la Administración Tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (“Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores , por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse» («B.O.E.» 8 marzo 2012).

Es decir, la Administración no viene obligada a justificar que el valor de tasación es coincide con el valor real de la transmisión (base imponible del impuesto).

Ahora bien, por un lado, el Tribunal Supremo exige la visita del técnico al inmueble valorado con independencia del método elegido por la Administración por lo que se abre una nueva vía de recurso contra este método y además, ese valor deberá ajustarse a la legislación hipotecaria, de manera que si de la revisión del expediente administrativo resulta que ha habido cualquier defecto formal (es habitual que ocurra) se podrá recurrir con muchas posibilidades de éxito. Y, en el caso de que esté correctamente utilizado dicho método, siempre nos quedará acudir al procedimiento de Tasación Pericial Contradictoria para combatir el expediente de comprobación de valores y la liquidación complementaria derivada del mismo.

Por tanto, no lo dude, si le notifican una comprobación de valores y liquidación complementaria llame a GM Abogados. Probablemente, podremos conseguir que sea anulada.

Fdo.: Guillermo Gómez Morales.

Así las cosas, en el año 2015 entró en vigor en España la Ley de Segunda Oportunidad con el propósito de que las personas en situación de sobreendeudamiento que reúnan una serie de requisitos que ahora diremos, puedan cancelar todas sus deudas y volver a buscar trabajo o iniciar una actividad profesional con la tranquilidad de que sus ganancias no serán embargadas, poder solicitar una tarjeta de crédito, poder salir de los registros de morosos, etc…

Es decir, del mismo modo que a las empresas se les permite entrar en concurso de acreedores para liquidar su patrimonio, pagar las deudas hasta donde alcance con la liquidación y empezar de cero o liberarse de todas las deudas, ahora a las familias también se les da esa oportunidad.

De este modo tendrá la posibilidad de llegar a un acuerdo de pago acorde con sus posibilidades y, en caso de que no exista este acuerdo, podrá solicitar el Beneficio de Exoneración de Pasivo Insatisfecho (BEPI) o, dicho de otra manera, cancelar todas sus deudas.

Para acogerse a esta Ley, los requisitos son:

1. Que el concurso no haya sido declarado “culpable” por falsificación en los datos que facilita el cliente.
2. Que no existan Antecedentes Penales por delitos Socio- Económicos, contra el patrimonio, así como incurrir en falsedad documental en los 10 años anteriores.
3. Que haya celebrado o al menos intentado un acuerdo extrajudicial de pagos por un profesional acreditado. Acudiendo también a un Notario que acredite la situación.
4. Que haya satisfecho en su integridad los créditos contra la masa y los créditos concursales privilegiados (por ejemplo los hipotecarios, o llegar a un acuerdo de conservar la vivienda, siempre que la deuda sea superior al precio de venta actual y el cliente pueda pagar la hipoteca). Si no hay vivienda el proceso es más rápido.
5. Haber intentado un Acuerdo Extrajudicial de pagos. Si los acreedores no aceptan se cancelan las deudas en la fase final (BEPI). Tampoco se podrá haber obtenido dicho beneficio en los 10 últimos años, ni haber rechazado una oferta de trabajo adecuada a su capacidad dentro de los 4 años anteriores a la declaración de concurso.

Esta Ley lleva aplicándose en países desarrollados como Estados Unidos, Alemania, Francia o Italia desde hace muchos años, siendo un procedimiento conocido y muy utilizado, sin embargo en España no ocurre lo mismo donde su más o menos reciente aprobación y su desconocimiento hace que desde que entró en vigor solo se hayan acogido a esta Ley unas 4.000 personas en todo el país.

En Gómez Morales Abogados podemos estudiar su caso.

Fdo.: Guillermo Gómez Morales